ANNONCE
En lejlighed, der hver måned giver huslejeindtægter, kan lyde som en attraktiv investering. Der er noget håndgribeligt ved at eje en ejendom, og i modsætning til mange andre investeringer kan man se og besøge det aktiv, pengene er placeret i.
Men investering i udlejningsejendomme er sjældent så enkelt, som det ser ud ved første øjekast.
Huslejen skal dække mere end låneydelserne. Bygningen skal vedligeholdes, lejere kan flytte, og både renter og ejendomsmarked kan ændre sig. Samtidig er der stor forskel på at købe en ejendom selv og at investere i et ejendomsselskab sammen med andre.
Derfor er det værd at undersøge både økonomien, ejendommen og investeringsformen grundigt, inden man træffer en beslutning.
Den rigtige ejendom skal kunne fungere i hverdagen
Beliggenhed bliver ofte fremhævet som det vigtigste ved fast ejendom. Og den har stor betydning. Men en god adresse er ikke tilstrækkelig, hvis ejendommens økonomi eller stand ikke hænger sammen.
En udlejningsejendom skal først og fremmest være attraktiv for de mennesker eller virksomheder, der skal leje den.
Undersøg efterspørgslen frem for kun at se på adressen
En mindre lejlighed tæt på en uddannelsesinstitution kan appellere til andre lejere end en familiebolig i et roligt villakvarter.
På samme måde kan en erhvervsejendom med lagerfaciliteter have helt andre forudsætninger end et butikslokale i en bymidte.
Det er derfor vigtigt at undersøge, hvem de potentielle lejere er, og hvilke behov de har.
Se blandt andet på områdets transportmuligheder, indkøb, arbejdspladser og udvikling. Undersøg også, om der er mange lignende lejemål på markedet.
Et område med stor byggeaktivitet kan være interessant, men nye boliger kan også betyde øget konkurrence om lejerne.
Bygningens stand påvirker afkastet
En ældre ejendom kan have charme og en attraktiv placering. Men den kan også kræve betydelige investeringer i tag, vinduer, installationer og energiforbedringer.
Det er udgifter, der skal med i regnestykket.
En byggeteknisk gennemgang kan hjælpe med at identificere forhold, som ikke er synlige ved en almindelig fremvisning.
Derudover bør man undersøge ejendommens energiforhold, vedligeholdelseshistorik og eventuelle planlagte arbejder.
En lav købspris er ikke nødvendigvis en fordel, hvis der venter store renoveringsudgifter kort efter overtagelsen.
Se på de eksisterende lejeaftaler
Hvis ejendommen allerede er udlejet, er lejekontrakterne en vigtig del af investeringsgrundlaget.
Undersøg blandt andet lejeniveau, depositum, vedligeholdelsesforpligtelser og eventuelle særlige vilkår. Lejelovgivningen sætter rammer for, hvordan husleje og lejeforhold kan håndteres. Man bør derfor ikke uden videre antage, at huslejen kan hæves til et ønsket niveau.
Ved erhvervslejemål gælder andre forhold, og kontrakternes indhold kan have stor betydning for risikoen.
Det kan være relevant at få juridisk bistand til gennemgangen, især hvis der er tale om en større investering.
Regn på både indtægter, udgifter og risiko
Det er let at blive optaget af den forventede lejeindtægt. Men det beløb, der kommer ind fra lejerne, er ikke det samme som det beløb, investoren kan beholde.
Ejendommen har løbende udgifter, og nogle af dem kan variere betydeligt fra år til år.
Derfor bør investeringsberegningen indeholde mere end ét optimistisk scenarie.
Lav et realistisk driftsbudget
Et budget for en udlejningsejendom bør som minimum tage højde for:
- Forventede lejeindtægter og perioder uden lejere.
- Vedligeholdelse og større fremtidige reparationer.
- Forsikringer, administration og relevante afgifter.
- Finansieringsomkostninger og eventuelle renteændringer.
- Udgifter ved køb, salg og eventuel ombygning.
- En reserve til uforudsete hændelser.
Det er også vigtigt at skelne mellem ejendommens driftsresultat og det afkast, investoren får efter finansiering og øvrige omkostninger.
Hvis investeringen gennemføres via et selskab, kan der desuden være selskabsomkostninger og særlige forhold ved udlodning af overskud.
Renterne kan ændre et ellers fornuftigt regnestykke
Mange ejendomsinvesteringer bliver finansieret med en kombination af egenkapital og lån.
Det kan gøre det muligt at købe en større ejendom, end man ellers ville have råd til. Men gældsfinansiering øger også følsomheden over for ændringer i renter, ejendomsværdi og indtægter.
Derfor bør man undersøge, hvordan økonomien ser ud, hvis finansieringsudgifterne stiger.
Det er også relevant at vurdere, om der er tilstrækkelig likviditet til at betale de løbende udgifter, hvis et eller flere lejemål står tomme. En investering bør helst kunne tåle, at ikke alt går efter planen.
Direkte ejerskab eller investering gennem et selskab?
Der er stor forskel på selv at købe en udlejningsejendom og at investere gennem et selskab, som ejer en eller flere ejendomme.
Ved direkte ejerskab har man typisk et tættere ansvar for beslutninger om drift, vedligeholdelse og administration.
Ved investering gennem et ejendomsselskab kan den praktiske drift være overladt til professionelle aktører. Til gengæld får investoren ikke nødvendigvis samme direkte indflydelse, og mulighederne for at sælge sin ejerandel kan være begrænsede.
For personer, der undersøger mulighederne for ejendomsinvestering i Danmark, beskriver Pilea både rådgivning om investering og finansiering af ejendomme samt muligheder for at blive medinvestor i ejendomsprojekter.
Det gør det relevant at overveje, hvilken rolle man ønsker som investor: Vil man selv stå for beslutningerne, eller foretrækker man en mere passiv investering med andre ansvarlige for den daglige drift?
Uanset modellen bør man kende omkostningerne, aftalerne og risiciene, før man investerer.
En god investering passer også til resten af økonomien
En ejendom kan være veldrevet og have en attraktiv beliggenhed uden nødvendigvis at være den rigtige investering for alle.
Det afhænger blandt andet af, hvor stor en del af formuen der skal investeres, og hvor længe pengene kan undværes.
Fast ejendom er generelt mindre likvid end eksempelvis børsnoterede værdipapirer. Et salg kan tage tid, og man kan ikke være sikker på at få den ønskede pris.
Overvej tidshorisonten
Ejendomsinvesteringer bør som udgangspunkt vurderes med et langsigtet perspektiv. Der kan være betydelige omkostninger forbundet med køb og salg, og ejendomsmarkedet kan udvikle sig ujævnt.
Hvis du forventer at få brug for pengene inden for få år, er det derfor vigtigt at overveje, om kapitalen bør bindes i en ejendom.
Ved investering gennem et selskab skal man desuden undersøge, om der findes en planlagt salgsdato, og hvilke muligheder man har for at afhænde sin ejerandel tidligere.
En forventet investeringsperiode er ikke nødvendigvis en garanti for, hvornår pengene kan frigøres.
Spred risikoen
En ejendom kan give mulighed for lejeindtægter og værdistigning, men den indebærer også risiko for tab. Hvis en stor del af formuen placeres i én ejendom, bliver økonomien afhængig af netop den bygnings tilstand, lejere og lokale marked.
Derfor kan det være relevant at undersøge, hvordan ejendomsinvesteringen passer sammen med øvrige aktiver som aktier, obligationer, pension og kontant opsparing.
Risikospredning fjerner ikke risikoen, men kan mindske afhængigheden af én enkelt investering.
Undersøg projektets aftaler og ansvar
Hvis du overvejer at investere sammen med andre, er det vigtigt at forstå selskabets struktur.
Hvem træffer beslutninger om køb, salg og renovering? Hvordan bliver investorerne informeret om økonomien? Og hvad sker der, hvis projektet får brug for mere kapital?
Spørg også ind til administrationshonorarer, finansiering, ejerrettigheder og eventuelle interessekonflikter.
Et forventet afkast bør altid vurderes sammen med de forudsætninger, der ligger bag beregningen. Fremtidige lejeindtægter, ejendomsværdier og salgspriser kan udvikle sig anderledes end forventet.
Husk skat og lovgivning
Den skattemæssige behandling af en ejendomsinvestering afhænger blandt andet af ejerform, finansiering og investorens øvrige forhold.
Det kan derfor være relevant at få hjælp fra en revisor eller anden kvalificeret rådgiver, før investeringen gennemføres.
Ved direkte ejerskab bør man samtidig sætte sig ind i reglerne for udlejning og vedligeholdelse. Ved investering gennem et selskab er det vigtigt at gennemgå selskabsdokumenter og investeringsvilkår.
Det er sjældent den mest spændende del af processen, men det kan være afgørende for, om den forventede økonomi holder i praksis.
Stil de kritiske spørgsmål, før du skriver under
Når en investering præsenteres med flotte billeder og et attraktivt forventet afkast, kan det være fristende at træffe beslutningen hurtigt.
Men en grundig gennemgang bør også omfatte de mindre positive scenarier.
Hvad sker der, hvis ejendommen står delvist tom? Hvis en større reparation bliver nødvendig? Hvis renten stiger? Eller hvis ejendommen ikke kan sælges til den forventede pris?
Jo tydeligere svarene er, desto bedre kan du vurdere, om investeringen passer til din økonomi.
Mursten kan være en interessant del af en langsigtet investeringsstrategi. Men det er først, når lejeindtægter, finansiering, vedligeholdelse og risiko bliver vurderet samlet, at man har et reelt grundlag for at beslutte, om en bestemt ejendom er værd at investere i.
